Wir neigen dazu, den Kauf eines Hauses als obligatorischen Teil des amerikanischen Traums zu betrachten. Aber trotz der ständigen Botschaften, die uns zum Kauf auffordern, wird Wohneigentum möglicherweise überbewertet. Viele Menschen, die ein Haus kaufen, wären besser dran, wenn sie mieten würden. 

Wir neigen dazu, die historischen Faktoren zu übersehen, die den Besitz von Wohneigentum so allgegenwärtig gemacht haben. Vor langer Zeit haben die meisten Familien ihre Häuser entweder gemietet oder (seltener) gebaut. Seit der New-Deal-Ära hat die Bundesregierung Wohneigentum durch Darlehensbürgschaften und den Hypothekenzinsabzug subventioniert. Dieser politische Rahmen hat der Immobilienbranche sowie Millionen von villa Ibiza mieten (vor allem denen, die bereits wohlhabend sind) große Vorteile gebracht. Aber nicht für jeden ist Wohneigentum sinnvoll, und in manchen Gegenden ist das Mieten vielleicht die klügere Option.

Mieter zahlen nicht für Reparaturen 

Dies ist eine der größten Freuden des Mietens. Wenn etwas schief läuft, rufen die Mieter den Vermieter an. Der Ofen geht kaputt oder das Dach ist undicht: Der Vermieter zahlt. Die durchschnittlichen jährlichen Kosten für Reparaturen und Instandhaltung belaufen sich in der Regel auf 2 bis 4 % des Immobilienwerts, und da sind die Tausende von Euro für Versicherungen und andere Ausgaben noch gar nicht mitgerechnet.

Noch schlimmer ist, dass die Reparaturkosten nicht einheitlich bezahlt werden. Je nach Art der Reparatur kann es innerhalb eines Jahres recht teuer werden. Wer sich dazu verleiten lässt, die Wartung zu unterlassen, beteiligt sich an der Zerstörung seines eigenen Eigentums.

Einer der verschwenderischsten Aspekte des amerikanischen Lebens ist die Existenz von totem Kapital, das viele von uns besitzen, aber nur 5% der Zeit nutzen. Das Zwei-Tonnen-Auto in der Garage, die staubigen Fitnessgeräte, der eingelassene Pool, die teure Waschmaschine und der Trockner: Diese Gebrauchsgüter bleiben ungenutzt, weil nur Sie sie besitzen und nutzen. (Manche Leute vermieten ihr ungenutztes Autokapital bei Lyft und Uber, aber Sie müssen Ihre eigene Arbeitskraft dafür einsetzen).

Wer kann einen Pool besitzen? Antwort: weit weniger Menschen als einen Bruchteil eines Pools öffnen können! Und die Sache ist die, dass wir normalerweise nur einen Bruchteil eines Pools nutzen. Annehmlichkeiten wie ein Fitnessstudio oder ein Garten gehören in vielen Wohnanlagen zum Standard. Ein Eigenheim zu besitzen bedeutet oft, Mitnahmeeffekte zu besitzen. 

Mieter binden ihr Geld nicht. 

Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie keine großen Anfangsinvestitionen, wie z. B. eine Anzahlung, leisten müssen. Obwohl Mieter oft eine Kaution und die erste und letzte Monatsmiete zahlen, sind diese Ausgaben gering im Vergleich zu denen, die bei Hausbesitzern anfallen. Wenn Sie ein Haus mit einer Hypothek kaufen, ist eine beträchtliche Anzahlung erforderlich, die weit über die Vorlaufkosten des Mieters hinausgeht. Wenn Sie einen Geldbetrag, sagen wir 50.000 $, für eine Anzahlung auf einen Hauskauf anlegen, ist das Ihr Vermögen. Stattdessen könnten diese 50.000 $ eine hohe risikoangepasste Rendite in einer kostengünstigen Anlage erzielen - z. B. in einem Vanguard-Investmentfonds - der viel liquider und viel kostengünstiger zu verwalten ist, als wenn Sie alles auf eine Karte setzen. 

Ein Hinweis zur Preisgestaltung: Wenn das Haus, das Sie kaufen möchten, mehr als das 20-fache der Jahresmiete kostet, die Sie bekommen könnten, ist das Haus möglicherweise überteuert. Zum Beispiel sollte ein 400.000-Dollar-Haus für mindestens 1.667 Dollar pro Monat vermietet werden. Wenn ja, ist es ein gutes Geschäft. Diese Kennzahl basiert auf einem Kurs-Gewinn-Verhältnis von 20. In Zeiten niedriger Zinsen kann die Rentabilitätskennzahl höher sein, insbesondere in Gebieten mit steigenden Immobilienpreisen.

Mieter haben bei der Arbeit mehr Verhandlungsmacht. 

Um von Arbeitgebern gut behandelt zu werden, müssen Sie glaubhaft einen Job verlassen können. Mobile Arbeitnehmer ziehen möglicherweise um, um eine Gehaltserhöhung zu erhalten oder um sich beruflich zu verändern. Die Macht des Monopols ist an eine geringe Mobilität gebunden und die Verankerung an einem Ort gibt diese Macht nur dem Arbeitgeber.

Mieter können auch in Vierteln leben, die für sie unerreichbar sind, während Hausbesitzer in ihren sozioökonomischen Sphären bleiben. Mieter können fast überall wohnen: eine kleine Wohnung in Greenwich Village oder ein Stadthaus in Queens. Hauseigentümer sind stärker auf Wohngegenden beschränkt, die sie sich leisten können. 

Mieter haben in Rezessionen mehr Flexibilität. 

Einige der Familien, die von der Großen Rezession am härtesten getroffen wurden, waren diejenigen, die ihre Arbeit verloren und in ihren Häusern gefangen waren. Noch schlimmer war es, wenn sie Vermögenswerte in ihrem 401(k) zu gedrückten Werten verkaufen mussten, um eine Hypothek zu bezahlen. 

Im Gegensatz dazu können Mieter in einer Rezession an einen günstigeren Ort umziehen, ohne Vermögenswerte verkaufen oder eine Hypothek bezahlen zu müssen. Vermieter sind dem Risiko einer finanziellen Notlage ausgesetzt, sind aber oft besser in der Lage, für Verluste zu planen und diese zu nutzen. 

Mieten kann gut für die Wirtschaft und das Klima sein 

Mieten ist besser für den Planeten als Kaufen, dank besser verwalteter Immobilien und der gemeinsamen Nutzung von Dienstleistungen und Kapital. Da für Vermieter das Risiko besteht, dass die Betriebskosten während der Laufzeit des Mietvertrags steigen, haben sie einen Anreiz, die Kosten durch höhere Energieeffizienz niedrig zu halten.

Außerdem sind die Mieten in der Regel kleiner als bei Eigenheimen, was die Versicherungs- und Nebenkosten reduziert. Das heißt, Mieter zahlen einen Teil der Versicherungskosten, da diese in der Miete enthalten sind, ebenso wie die Grundsteuer. (Anmerkung am Rande: Manche Leute denken, dass einer der Vorteile des Mietens gegenüber dem Besitzen darin besteht, dass Mieter keine Grundsteuer zahlen. Das tun sie. Die Steuern sind in der Miete enthalten. Es gibt gute Gründe, zu mieten und nicht zu kaufen, aber die Grundsteuer gehört nicht dazu).

Die Quintessenz

Wohneigentum hat natürlich seine Vorteile. Wohneigentum kann auf lange Sicht vorteilhaft sein, wenn die Immobilienpreise stärker steigen als ein diversifiziertes Finanzportfolio, oder wenn die Menschen nicht wegen ihrer Jobs oder Familien umziehen müssen, oder wenn Ehen halten, oder wenn sich Nachbarschaften und finanzielle Situationen nicht ändern. 

Noch wichtiger ist, dass der Wohnungsmarkt oft segmentiert ist, was bedeutet, dass Mietbestände bei gleichen Unterhaltskosten wie Wohneigentum von geringerer Qualität sein können; in diesem Fall könnte ein Kauf sinnvoll sein. Es gibt Menschen, die ihr Haus wirklich gerne verschönern und renovieren, während ihr Vermieter nur "notwendige Reparaturen" durchführen will. 

Für diejenigen jedoch, die bei der Arbeit Verhandlungsmacht haben wollen, den Ärger und die finanzielle Unsicherheit eines Eigenheims vermeiden möchten und es nicht mögen, so viel langlebiges Kapital zu besitzen, könnte das Mieten eine bessere Option sein.

REFERENZE:

1. observa.ebd.csic.es

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3. www.pugliaxp.it

4. www.rakennerahastot.fi

5. cityofkozani.gov.gr

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